เงินประกันหอพัก คืนกี่วัน หักอะไรได้บ้าง เจ้าของหอควรรู้

เงินประกันหอพักคือเงินที่ผู้เช่าวางไว้เป็นหลักประกันค่าเช่าค้างและความเสียหายของห้อง เมื่อผู้เช่าย้ายออก เจ้าของหอควรตรวจห้องร่วมกับผู้เช่า หักเฉพาะรายการที่มีหลักฐาน แจ้งรายการหักเป็นหนังสือ และคืนส่วนที่เหลือโดยเร็ว หอตั้งแต่ 5 ห้องขึ้นไปต้องทำตามประกาศ สคบ. ด้วย

เงินประกันหอพักคืนกี่วัน

เงินประกันหอพักควรคืนโดยเร็วหลังผู้เช่าส่งมอบห้องคืน และถ้าคุณประกอบธุรกิจให้เช่าที่อยู่อาศัยตั้งแต่ 5 ห้องขึ้นไป ต้องคืนภายในระยะเวลาที่ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561 กำหนดไว้

ตามประกาศดังกล่าวกำหนดไว้ เช่น ผู้ให้เช่าเรียกเก็บเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้าได้อย่างละไม่เกินค่าเช่าหนึ่งเดือน และต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วันนับแต่สัญญาสิ้นสุดและผู้เช่าส่งมอบห้องคืน หากมีการหักค่าเสียหายต้องแจ้งรายละเอียดพร้อมหลักฐานให้ผู้เช่าทราบ ควรตรวจสอบประกาศฉบับล่าสุดจาก สคบ. เพราะรายละเอียดอาจมีการแก้ไข และขอบเขตการบังคับใช้ขึ้นกับลักษณะกิจการของแต่ละหอ

สำหรับผู้ให้เช่าที่มีห้องน้อยกว่า 5 ห้อง ระยะเวลาคืนเงินมักเป็นไปตามที่ตกลงกันในสัญญา แนวปฏิบัติที่ดีคือระบุวันคืนเงินให้ชัดและทำตามนั้นทุกครั้ง

ควรตรวจสภาพห้องตอนย้ายเข้าและย้ายออกอย่างไร

ควรตรวจสภาพห้องด้วยวิธีเดียวกันทั้งตอนย้ายเข้าและย้ายออก โดยมีรูปถ่ายและเอกสารที่ผู้เช่าเซ็นรับทราบ เพราะการหักเงินประกันจะมีน้ำหนักก็ต่อเมื่อเทียบสภาพห้องก่อนและหลังได้ชัดเจน ขั้นตอนที่แนะนำมีดังนี้

1. ทำใบตรวจสภาพห้องแบบเดียวกันทุกห้อง แยกเป็นหมวด เช่น ผนัง พื้น ประตู หน้าต่าง ห้องน้ำ เฟอร์นิเจอร์ และเครื่องใช้ไฟฟ้า
2. ถ่ายรูปทุกมุมในวันย้ายเข้า รวมถึงรอยเดิมที่มีอยู่แล้ว ให้รูปมีวันเวลา และเก็บไฟล์ไว้คู่กับข้อมูลผู้เช่า
3. จดเลขมิเตอร์น้ำไฟวันย้ายเข้า พร้อมถ่ายรูปหน้าปัดมิเตอร์เป็นหลักฐาน
4. ให้ผู้เช่าตรวจและเซ็นรับทราบ ถ้าผู้เช่าเห็นรอยที่ยังไม่ได้บันทึก ให้เพิ่มลงในใบตรวจทันที
5. นัดตรวจห้องวันย้ายออกโดยให้ผู้เช่าอยู่ด้วย ใช้ใบตรวจฉบับเดิมเทียบทีละรายการ
6. ถ่ายรูปมุมเดิมและจดมิเตอร์วันย้ายออก ใช้คิดค่าน้ำไฟงวดสุดท้ายและเป็นหลักฐานความเสียหาย
7. รับกุญแจหรือคีย์การ์ดคืนและบันทึกวันส่งมอบห้อง เพราะวันนี้มักใช้เป็นจุดเริ่มนับระยะเวลาคืนเงินประกัน

หักเงินประกันหอพักได้จากอะไรบ้าง

หักเงินประกันได้จากหนี้ที่ผู้เช่าค้างจริงและความเสียหายที่เกินการใช้งานตามปกติ ส่วนการเสื่อมสภาพตามอายุการใช้งานโดยทั่วไปไม่ควรนำมาหัก ตารางนี้สรุปรายการที่พบบ่อยพร้อมหลักฐานที่ควรมี

การเสื่อมสภาพตามปกติต่างจากความเสียหายอย่างไร

การเสื่อมสภาพตามปกติคือร่องรอยที่เกิดขึ้นเองจากการอยู่อาศัยตามปกติ แม้ผู้เช่าจะดูแลห้องดี ส่วนความเสียหายคือสิ่งที่เกิดจากการใช้งานผิดวิธี ความประมาท หรืออุบัติเหตุที่ผู้เช่าต้องรับผิดชอบ การแยกสองอย่างนี้ให้ออกคือหัวใจของการหักเงินประกันอย่างเป็นธรรม

• ตัวอย่างการเสื่อมสภาพตามปกติ สีผนังซีด ยาแนวห้องน้ำหมอง ม่านซีดจากแดด ลูกบิดประตูหลวมตามอายุ รอยเล็ก ๆ จากการวางเฟอร์นิเจอร์
• ตัวอย่างความเสียหาย ผนังเป็นรูจากการเจาะโดยไม่ได้รับอนุญาต ประตูบุบจากการกระแทก รอยไหม้บนพื้น มุ้งลวดขาดเป็นแนวยาว สุขภัณฑ์แตก
• กรณีกำกวม เช่น รอยเทปกาวหรือรอยตะปูขนาดเล็ก ควรกำหนดไว้ในกฎหอหรือสัญญาตั้งแต่แรกว่ายอมรับได้แค่ไหน จะช่วยลดการเถียงกันตอนย้ายออก

หลักคิดง่าย ๆ คือถามว่า ถ้าผู้เช่าที่ดูแลห้องดีอยู่ครบระยะเวลาเท่ากัน ห้องจะมีสภาพแบบนี้หรือไม่ ถ้าใช่ มักเป็นการเสื่อมสภาพตามปกติ และเมื่อมีความเสียหายจริง ควรคิดค่าซ่อมตามส่วนที่เสียหาย ไม่ใช่เรียกค่าเปลี่ยนของใหม่ทั้งชิ้นเมื่อซ่อมได้

แจ้งรายการหักเงินประกันให้ผู้เช่าอย่างไรไม่ให้มีปัญหา

ควรแจ้งเป็นรายการแยกทีละข้อ ระบุจำนวนเงินและหลักฐานของแต่ละรายการ แล้วสรุปยอดคงเหลือที่คืน ส่งให้ผู้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษร เช่น เอกสารหรือข้อความในแชทที่เก็บย้อนหลังได้ เพื่อให้ตรวจสอบได้ทั้งสองฝ่าย

ตัวอย่างรายการหักเงินประกัน (ตัวเลขสมมติเพื่อประกอบคำอธิบาย)

• เงินประกันที่รับไว้ 5,000 บาท
• หัก ค่าไฟงวดสุดท้าย 420 บาท ตามเลขมิเตอร์วันย้ายออก
• หัก ค่าน้ำงวดสุดท้าย 90 บาท ตามเลขมิเตอร์วันย้ายออก
• หัก ค่าเปลี่ยนมุ้งลวดที่ขาด 350 บาท แนบรูปและใบเสร็จค่าซ่อม
• คงเหลือคืนผู้เช่า 4,140 บาท โอนเข้าบัญชีผู้เช่าภายในวันที่กำหนด

ค่าน้ำไฟงวดสุดท้ายเป็นจุดที่เถียงกันบ่อย ถ้าจดมิเตอร์ต่อเนื่องทุกเดือน เลขวันย้ายออกจะต่อจากเลขเดือนก่อนและคำนวณหน่วยได้ทันที ในหอพักดีการจดมิเตอร์และออกบิลค่าน้ำไฟคำนวณหน่วยและค่าใช้จ่ายให้อัตโนมัติ ส่วนยอดค่าเช่าค้าง ถ้าบันทึกการรับชำระทุกครั้งทั้งเงินโอนและเงินสด ก็ตรวจได้ทันทีว่าเหลือค้างจริงเท่าไร ระบบรับชำระและตรวจสลิปค่าเช่าช่วยเก็บประวัติเหล่านี้ไว้ในที่เดียว

คำถามที่พบบ่อย

เงินประกันหอพักเรียกเก็บได้กี่เดือน?

สำหรับธุรกิจให้เช่าที่อยู่อาศัยตั้งแต่ 5 ห้องขึ้นไป ตามประกาศดังกล่าวกำหนดไว้ เช่น เงินประกันไม่เกินค่าเช่าหนึ่งเดือน และค่าเช่าล่วงหน้าไม่เกินหนึ่งเดือน ควรตรวจสอบประกาศฉบับล่าสุดจาก สคบ.

ผู้เช่าย้ายออกก่อนครบสัญญา ยึดเงินประกันทั้งหมดได้ไหม?

ไม่ควรถือว่ายึดได้ทุกกรณี เพราะผลของการเลิกสัญญาก่อนกำหนดขึ้นกับข้อสัญญาและประกาศที่ใช้บังคับกับหอ ควรกำหนดเงื่อนไขการแจ้งล่วงหน้าไว้ให้ชัด และตรวจสอบกับประกาศฉบับล่าสุดจาก สคบ. หรือนักกฎหมาย

หักค่าทาสีห้องใหม่จากเงินประกันได้ไหม?

โดยทั่วไปไม่ควรหัก ถ้าเป็นการทาสีตามรอบเพราะสีซีดจากการใช้งานปกติ แต่ถ้าผู้เช่าทำให้ผนังเสียหายเกินปกติ เช่น ขีดเขียนหรือเจาะรูใหญ่ อาจหักค่าซ่อมเฉพาะส่วนนั้นพร้อมหลักฐาน

ถ้าเงินประกันไม่พอค่าเสียหายต้องทำอย่างไร?

แจ้งรายการความเสียหายและยอดส่วนต่างเป็นลายลักษณ์อักษรพร้อมหลักฐาน แล้วเจรจาให้ผู้เช่าชำระเพิ่ม หากตกลงกันไม่ได้ ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายเรื่องช่องทางที่เหมาะสม

ควรคืนเงินประกันเป็นเงินสดหรือโอนเข้าบัญชี?

การโอนเข้าบัญชีผู้เช่ามีหลักฐานชัดเจนกว่า ถ้าคืนเป็นเงินสด ควรให้ผู้เช่าเซ็นรับเงินพร้อมระบุยอดและวันที่ทุกครั้ง

สรุป

เงินประกันหอพักจะคืนได้ราบรื่นเมื่อมีสามอย่างครบ คือ หลักฐานสภาพห้องตอนย้ายเข้าและย้ายออก รายการหักที่แยกความเสียหายออกจากการเสื่อมสภาพตามปกติ และการคืนเงินตรงเวลา หอที่ให้เช่าตั้งแต่ 5 ห้องขึ้นไปควรตรวจสอบประกาศฉบับล่าสุดจาก สคบ. เพื่อกำหนดวงเงินและระยะเวลาคืนให้ถูกต้อง เนื้อหานี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย

ถ้าอยากให้ตัวเลขค่าน้ำไฟและค่าเช่าค้างพร้อมใช้ทุกครั้งที่มีผู้เช่าย้ายออก เริ่มได้ที่ ทดลองใช้หอพักดีฟรี