ภาษีหอพัก เจ้าของต้องเสียอะไรบ้าง สรุปภาษีบ้านเช่าเบื้องต้น

ภาษีหอพักสำหรับเจ้าของที่เป็นบุคคลธรรมดามีสองเรื่องหลัก คือ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากค่าเช่า ซึ่งเป็นเงินได้ประเภทค่าเช่าตามมาตรา 40(5) แห่งประมวลรัษฎากร ยื่นกับกรมสรรพากร และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ชำระให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ส่วนภาษีมูลค่าเพิ่มและภาษีนิติบุคคลขึ้นกับรูปแบบกิจการ

ภาษีหอพักมีอะไรบ้าง ใครเก็บ และคิดจากอะไร

ภาษีหอพักแบ่งเป็นภาษีที่กรมสรรพากรดูแล และภาษีที่ท้องถิ่นดูแล แต่ละประเภทคิดจากฐานต่างกัน ตามตารางนี้

ข้อควรทราบ: บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น ไม่ใช่คำแนะนำด้านภาษี หลักเกณฑ์ อัตรา และกำหนดเวลาอาจเปลี่ยนแปลงได้ ก่อนยื่นหรือชำระภาษีจริงควรตรวจสอบกับกรมสรรพากร องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น หรือปรึกษานักบัญชี

ค่าเช่าหอพักต้องเสียภาษีเงินได้อย่างไร

ค่าเช่าหอพักที่เจ้าของบุคคลธรรมดาได้รับถือเป็นเงินได้พึงประเมินประเภทค่าเช่าตามมาตรา 40(5) ต้องนำไปรวมกับเงินได้ประเภทอื่นในปีภาษีเดียวกัน เช่น เงินเดือน แล้วคำนวณภาษีตามอัตราก้าวหน้า

ขั้นตอนคิดภาษีเงินได้ค่าเช่าโดยสรุปมีดังนี้

1. รวมค่าเช่าที่ได้รับทั้งปี นับค่าเช่าที่ได้รับจริงในปีภาษี ส่วนค่าน้ำไฟหรือค่าบริการที่เก็บแยกอาจพิจารณาต่างกัน ควรสอบถามให้ชัด
2. เลือกวิธีหักค่าใช้จ่าย หักตามจริงพร้อมหลักฐาน หรือหักแบบเหมาตามอัตราที่กรมสรรพากรกำหนด
3. หักค่าลดหย่อน เช่น ค่าลดหย่อนส่วนตัวและค่าลดหย่อนอื่นที่มีสิทธิ์ใช้
4. คำนวณภาษีตามอัตราก้าวหน้า จากเงินได้สุทธิหลังหักค่าใช้จ่ายและค่าลดหย่อน
5. ยื่นแบบและชำระภาษี โดยทั่วไปยื่นแบบภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปี (ภ.ง.ด.90) และเงินได้ค่าเช่าอาจต้องยื่นแบบครึ่งปี (ภ.ง.ด.94) ด้วย ควรตรวจสอบเงื่อนไขและกำหนดเวลาของแต่ละปีกับกรมสรรพากร

ภาษีบ้านเช่าหักค่าใช้จ่ายได้แบบไหน

ภาษีบ้านเช่าและหอพักหักค่าใช้จ่ายได้สองวิธี คือ หักตามจำนวนที่จ่ายจริงพร้อมหลักฐาน หรือหักแบบเหมาตามอัตราที่กรมสรรพากรกำหนด ซึ่งอัตราเหมาแตกต่างกันตามประเภททรัพย์สินที่ให้เช่า เช่น บ้านหรืออาคาร ที่ดิน หรือทรัพย์สินอื่น

อัตราหักเหมาอาจมีการปรับปรุง ควรตรวจสอบอัตราปัจจุบันกับกรมสรรพากรก่อนคำนวณ

• หักแบบเหมา สะดวก ไม่ต้องรวบรวมใบเสร็จทุกใบ แต่ได้หักตามอัตราที่กำหนดเท่านั้น แม้ปีนั้นจะมีค่าใช้จ่ายจริงสูงกว่า
• หักตามจริง อาจเหมาะกับปีที่มีค่าซ่อมหรือค่าดำเนินการสูง แต่ต้องมีหลักฐานครบ และแสดงได้ว่าเป็นค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวกับการให้เช่าจริง

ไม่ว่าจะเลือกวิธีใด การมีตัวเลขรายรับรายจ่ายที่สะอาดช่วยได้มาก ด้วยเหตุผลเหล่านี้

• ยอดรายรับที่ยื่นตรงกับเงินที่เข้าบัญชีจริง ลดความเสี่ยงยื่นขาดหรือยื่นเกิน
• เปรียบเทียบได้ว่าหักแบบเหมาหรือหักตามจริงเหมาะกับตัวเลขของปีนั้นมากกว่า
• ตอบได้เร็วถ้าเจ้าหน้าที่ขอดูหลักฐานประกอบการยื่นแบบ

ถ้ายังจดรายรับไว้ในสมุดและเก็บใบเสร็จไว้ในลิ้นชัก รายงานการเงินหอพักของหอพักดีช่วยสรุปรายรับ รายจ่าย และกำไรของแต่ละหอ ดูย้อนหลังและพิมพ์ได้ในแพ็ก Growth และส่งออกข้อมูลให้นักบัญชีได้ในแพ็ก Pro โดยรายงานนี้ไม่ได้แทนคำแนะนำด้านภาษี

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของหอพักคิดอย่างไร

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นภาษีที่เจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างต้องชำระให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ ตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ซึ่งมาแทนภาษีโรงเรือนและที่ดินกับภาษีบำรุงท้องที่แบบเดิม

ความต่างที่เจ้าของหอควรเข้าใจคือ ภาษีโรงเรือนและที่ดินแบบเดิมผูกกับค่ารายปีหรือค่าเช่า แต่ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคิดจากมูลค่าทรัพย์สินตามราคาประเมิน และอัตราขึ้นกับประเภทการใช้ประโยชน์ ดังนั้นแม้บางเดือนห้องว่าง ภาระภาษีส่วนนี้ก็ไม่ได้ลดลงตามรายได้ค่าเช่า

• ประเภทการใช้ประโยชน์ กฎหมายแบ่งเป็นกลุ่ม เช่น เกษตรกรรม ที่อยู่อาศัย อื่น ๆ และที่ดินรกร้างว่างเปล่า การให้เช่ารายเดือนกับการให้เช่ารายวันอาจถูกจัดประเภทต่างกัน
• ฐานภาษี คำนวณจากมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามบัญชีราคาประเมิน โดยอาจมีส่วนที่ได้รับยกเว้นหรือลดหย่อนตามกฎหมาย
• หนังสือแจ้งประเมิน ท้องถิ่นจะแจ้งการประเมินภาษีให้เจ้าของทรัพย์สิน โดยระบุยอดภาษีและกำหนดชำระ
• การโต้แย้ง ถ้าข้อมูลพื้นที่อาคารหรือการใช้ประโยชน์ไม่ตรงความจริง เจ้าของมีสิทธิ์ยื่นคำร้องคัดค้านการประเมินภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด

อัตราภาษีจริงและการจัดประเภทหอ ควรสอบถามท้องถิ่นที่หอตั้งอยู่

หอพักต้องจดภาษีมูลค่าเพิ่มหรือตั้งนิติบุคคลไหม

คำตอบขึ้นกับรูปแบบกิจการและประเภทรายรับของหอ ไม่มีคำตอบเดียวที่ใช้ได้กับทุกแห่ง ประเด็นที่ควรรู้ในภาพกว้างมีดังนี้

• ภาษีมูลค่าเพิ่ม ประมวลรัษฎากรกำหนดให้การให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นกิจการที่ได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม แต่บริการอื่นที่แยกจากค่าเช่า เช่น ห้องพักรายวันลักษณะโรงแรม หรือบริการเสริมที่คิดเงินต่างหาก อาจเข้าข่ายต้องจดทะเบียนเมื่อรายรับส่วนนั้นเกินเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด
• นิติบุคคล บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลเสียภาษีจากกำไรสุทธิ มีหน้าที่จัดทำบัญชีและงบการเงินตามกฎหมาย และมีต้นทุนดำเนินงานเพิ่มขึ้น การโอนทรัพย์สินจากบุคคลธรรมดาเข้านิติบุคคลก็อาจมีภาระภาษีและค่าธรรมเนียมตามมา
• ภาษีหัก ณ ที่จ่าย ถ้าผู้เช่าเป็นนิติบุคคล เช่น บริษัทเช่าห้องให้พนักงาน อาจมีการหักภาษี ณ ที่จ่ายจากค่าเช่า ซึ่งเจ้าของหอควรเก็บหนังสือรับรองไว้ใช้ตอนยื่นแบบ

การตัดสินใจเรื่อง VAT หรือการตั้งนิติบุคคลมีผลต่อภาระภาษีหลายปี ควรให้นักบัญชีหรือผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีช่วยคำนวณจากตัวเลขจริงของหอก่อนตัดสินใจ

คำถามที่พบบ่อย

เจ้าของหอพักต้องยื่นภาษีเงินได้ปีละกี่ครั้ง?

โดยทั่วไปต้องยื่นแบบภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปี และเงินได้ค่าเช่าเป็นประเภทที่อาจต้องยื่นแบบครึ่งปีด้วย ควรตรวจสอบเงื่อนไขและกำหนดเวลาในแต่ละปีกับกรมสรรพากร

หักค่าใช้จ่ายแบบเหมาหรือตามจริงแบบไหนดีกว่า?

ขึ้นกับค่าใช้จ่ายจริงของหอในปีนั้นและหลักฐานที่มี ลองคำนวณทั้งสองแบบจากตัวเลขจริง แล้วปรึกษานักบัญชีหรือกรมสรรพากรก่อนเลือก

ยังต้องจ่ายภาษีโรงเรือนและที่ดินอยู่ไหม?

ภาษีโรงเรือนและที่ดินถูกแทนที่ด้วยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 เจ้าของหอจึงชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้ท้องถิ่นตามหนังสือแจ้งประเมินแทน

เงินประกันที่รับจากผู้เช่าต้องนำไปรวมเป็นเงินได้ไหม?

เงินประกันที่ต้องคืนผู้เช่าเมื่อสิ้นสุดสัญญามีลักษณะต่างจากค่าเช่า แต่ส่วนที่หักไว้หรือไม่ได้คืนอาจถูกพิจารณาเป็นเงินได้ ควรบันทึกแยกให้ชัดและสอบถามกรมสรรพากรหรือนักบัญชี

ห้องว่างหลายเดือนต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไหม?

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคิดจากมูลค่าทรัพย์สินและประเภทการใช้ประโยชน์ ไม่ได้คิดจากค่าเช่าที่ได้รับ ห้องว่างจึงไม่ได้ทำให้ภาษีส่วนนี้หมดไปโดยอัตโนมัติ ควรสอบถามท้องถิ่นเรื่องการจัดประเภทและสิทธิลดหย่อนที่อาจมี

สรุป

ภาษีหอพักของบุคคลธรรมดาเริ่มจากสองเรื่อง คือ ภาษีเงินได้จากค่าเช่าตามมาตรา 40(5) ที่ยื่นกับกรมสรรพากร และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ชำระให้ท้องถิ่น สิ่งที่ทำได้ทันทีคือบันทึกรายรับรายจ่ายให้ครบทุกเดือน และตรวจสอบหลักเกณฑ์ล่าสุดกับกรมสรรพากร ท้องถิ่น หรือนักบัญชีก่อนยื่นจริง เนื้อหานี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำด้านภาษี

อยากเริ่มจากออกบิลและบันทึกรับชำระให้เป็นระบบก่อนถึงรอบยื่นภาษี ลองได้ที่ ทดลองใช้หอพักดีฟรี